别墅产权为40年的主要原因是 土地性质为商业用地。根据相关法律规定，商业用地的产权年限为40年，而住宅用地的产权年限为70年。如果别墅的产权年限为40年，则说明该别墅的土地性质是商业用地，而不是住宅用地。
此外，虽然有些情况下别墅的产权年限可能因各种原因而减少，但这通常与土地的使用年限有关，而不是别墅本身。例如，如果土地原本是住宅用地，但由于某些原因被改为商业用地，那么该地块上的别墅产权年限也会相应变为40年。
需要注意的是，商业用地的产权年限虽然为40年，但业主在产权到期后可以通过续交土地出让金来延长土地使用年限。此外，商业别墅虽然产权年限较短，但其配套设施齐全、交通便利，并且租金收益较高，适合特定需求的人群，如养老、限购人群、旅游、注册公司、会所等。