公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，主要包括以下几个方面：
土地性质和产权年限
公寓：土地性质一般为商业、办公或综合性用地（商住），产权年限为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅：土地性质为住宅，产权年限为70年。
使用功能和落户规定
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。但通常不能落户，部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。
住宅：主要用于居住，不能用作营业性场所，也不能申领营业执照。通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
水电费用
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
居住舒适度和户型设计
公寓：户型面积较小，通常为30~60平米，居住密度高，可能为两梯十户甚至更多，安全性和私密性相对较差。
住宅：户型面积较大，通常为两室、三室等家庭适用户型，居住密度低，私密性和安全性较好。
购买政策和税费
公寓：不限贷，首付比例一般不低于40%，贷款利率相对较高。在出售时，需要支付更多的税费和其他费用。
住宅：限购限贷，但有首套房利率优惠，并且能使用公积金贷款，首付比例通常不低于35%，贷款利率相对较低。
配套设施和服务
公寓：配套设施相对更完善，服务包含内容多，如24小时安保、门禁等，适合单身或短期居住。
住宅：配套设施根据具体项目而定，但通常以民用设施为主，适合长期居住和家庭生活。
总结：
公寓和住宅在土地性质、产权年限、使用功能、水电费用、居住舒适度、购买政策和税费、配套设施和服务等方面存在显著差异。选择哪种类型的房屋，需根据个人需求和实际情况进行综合考虑。如果重视生活便利性和商业价值，公寓可能更适合；如果重视居住舒适性和长期居住，住宅可能更为合适。