地役权是指 土地权利人为了自己土地的便利或提高其利用价值，通过合同约定，利用他人土地的权利。这是一种用益物权，具体特征包括：
主体：
土地权利人（需役地权利人）。
客体：
他人土地（供役地）。
目的：
为了自己土地的便利或提高其利用价值。
设立方式：
通过合同约定。
法律依据：
主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定。
地役权可以有偿也可以无偿，具体由当事人自行约定，并且地役权的存续期限亦由当事人约定，法律不作强制性规定。地役权具有从属性，它不得离开需役地而独立存在，是一种从物权。
地役权通常涉及两种不动产：需役地和供役地。需役地是为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人的不动产，而供役地则是将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人的不动产。
地役权的设立通常是通过书面合同来约定，包括利用的目的、方法、期限和费用等条款。地役权自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。
总结来说，地役权是一种通过合同约定利用他人土地以提高自己土地效益的权利，它具有明确的主体、客体、目的和设立方式，并受到相关法律的规范。